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2015樓市大猜想

[返 回]   點擊數:2084   發布時間:2014/12/29 9:39:14    】
會不會全面回暖?房價是漲是跌?七折利率能否落地?
2015樓市大猜想
2014-12-25(信息來源于溫州商報18版樓市置業欄)

隨著一線城市房價率先止跌企穩,全國房地產開發投資等先行指標增速降幅收窄,業內普遍認為樓市進一步下行的態勢已基本得到遏制。展望2015年,房地產業到底將何去何從?樓市是否會全面回暖?且看部分受訪專家給出的答案。

2015年,溫州樓市會火嗎?

央行在11月22日點燃了“不對稱降息”這把火,不僅燒紅了股市,也燒活了樓市。毫無疑問,樓市在多重政策刺激之下,已出現一波入市的行情,短期內來看,樓市成交量會有一定反彈,價格有可能會逐漸挺住,并呈現結構化景象,即一些供應量短缺,競爭尚不充分的區域或者板塊會出現一波搶購的現象,價格有可能比較堅挺;但一些供應量過大,去化在20個月以上的區域板塊,則會出現老牛犁田的特征,價格微幅下調也有可能。

那么,樓市到底會不會從“冬天里”走出來?還會火起來嗎?這恐怕還是要繼續打個問號。

首先,中國宏觀經濟持續低迷和美國退出量化寬松政策,并要開始加息,倒逼中國貨幣政策和房地產調控政策由定向寬松的“微刺激”轉向全面刺激,這是中國政府的被迫無奈之舉。當然從房地產調控政策走向來看,在宏觀經濟尚未明顯好轉之時,房地產市場調控政策會保持寬松的常態化姿勢,這對購房者而言,最大的利好還是在于信心,畢竟降息或者今后降準只有這一點點,40個基點也不過幾個點的案場優惠,怎么也比不上許多樓盤推出的優惠多,大多數購房者也不是沖著這一點點利息優惠就入市買房的,剛需該買的總會買的,改善要看信心指數,不買的還是不會買的。僅憑這一點點降息就引發市場的火爆,還是不現實。

其次,當前的房地產市場依然是供大于求,溫州市區商品房的庫存還有一萬多套,需要近15個月消化,特別是樂清、平陽等地區,庫存去化需要30多個月,而且供應量還在持續增加,尤其是“村房兩改”房也開始大量入市,同時城市人口增量也在逐波下降,因而購房需求也在下降。在這樣的市場背景下,這些供大于求的區域,僅僅靠政策紅利就吸引大量剛需或者改善需求入市也是比較難的。

最后,土地財政還不能改變,政府推地愿望還相當強烈,從供應端看還是卡不住,所以供過于求現象還會長期存在,從目前來看,市場仍然是調整期,市場基本面并不會明顯改變!叭齑妗比匀粸槭袌鲋餍,這個基調并不會因為一些區域市場或者個盤成交量回升而明顯改變。而從中長期來看,經濟基本面下滑的壓力還會導致明后年樓市需求動力不足的問題繼續表現出來,遲早還會面臨去庫存的壓力。所以,開發商還是要緊緊抓住市場信心恢復的窗口期,繼續堅持高周轉、去庫存的策略,平穩度過市場調整期。(溫州市房地產評估師與經紀人協會會長 葉維堅)

“改善”主題年將至

展望2015年,市區房地產市場關鍵詞可用“改善當道”來概括,政策面上的良性改善,產品結構和需求趨向改善,營銷方式渠道多元化改善,消費者購房的選擇面更是大大改善。

從宏觀面來看,相比其他大中城市近期房價下降,溫州房價已率先經歷39個月的去泡沫化歷程,已初步完成“去投資化”和“去泡沫化”,率先于全國進入市場調整的轉折點,相信溫州樓市能更快享受到政策面利好的紅利,相較全國市場更快的復蘇和反彈。

在實體經濟復蘇較慢的市場環境中,房地產還將繼續扮演支柱產業角色,在2014年“雙限”解除之后馬上跟進降息和公積金政策,更有地方政府進行稅費補貼激活樓市,中央經濟會議定調穩健貨幣政策的同時留有靈活調整的口子,2015年或會迎來央行持續的降準、降息,而不動產登記實施也是希望通過房地產稅立法改變“土地財政”,建立長效調控機制,使得房地產市場更加規范更加合理。當然,政策利好對于市場的推動存在一定滯后性,因此個人感覺2015年1-2季度市區樓市交易量和房價會趨穩,不會有太大波動,但隨著鹿城區多個項目土地高溢價率競拍成功和后續金融政策的刺激及改善性置業需求的釋放,進入下半年的3-4季度,隨著傳統銷售旺季的到來,市區樓市的成交量和價格波段都會快速放大。進入2015年之后,市區年均超百萬平米的一手成交量也將成為“新常態”。

從土地出讓角度而言,2015年將有多宗鹿城區土地出讓,溫州主流地產公司經歷今年下半年的跑量去庫存之后,手頭都儲備有足夠的現金,再加上住宅用地必須采用競拍方式,開發商反周期拿地的積極性和手頭的流動性寬松,都將推動土地價格的高溢價率趨勢,土地市場的熱度亦會快速傳遞至二級、三級市場,成為政策面和供求平衡面之外又一個重點影響市區樓價和交易量的關鍵因素。在房地產板塊上,由于有濱海新區、林里組團、濱江商務區、三江板塊和七都島、甌江口新區的加入,會讓溫州樓市板塊之爭更加豐富,讓消費者的置業選擇面更廣,而房價亦會呈現區域性均價體系,例如大濕地均價區間、甌海中心區均價區間、濱江商務區均價區間和濱海園區均價區間等不同的價格段,給到市場更多的消費選擇。

當然,從供求量上來說,今年仍有近140萬平方米的潛在供應量將陸續投入到市場,未來的供應量依然較大,對市場也會形成重大影響。

(三角洲房產策劃機構總經理 陳好)

供求關系將理性回歸

展望2015年溫州房地產市場,我認為,樓市新常態運行特征將更加明顯,房地產市場供求關系都將進一步向理性回歸。樓市正在步入從政策主導到市場主導,從價格高企到逐步回穩,從規模建設到去庫存化的新常態,樓市將迎來一個新的起點。

溫州樓市“新常態”主要表現為:樓市將進入低速增長階段,房價從過去房地產市場總體上漲,到今后有漲有跌,房地產投資、土地交易、房屋交易量的增長均會變慢。從中長期來看,房地產市場適度調整有利于經濟結構調整,有利于經濟持續發展,也有利于房地產業自身健康發展。

首先,市場仍是決定房地產走勢的第一因素。在樓市“新常態”下,市場供求規律、價格規律、可支付能力等市場規律正決定著樓市未來的走向。

其次,房地產開發模式面臨轉型的態勢更加明顯。從供不應求到供求基本平衡,房地產市場將逐漸成熟,依靠壟斷資源(土地)和供不應求的市場(買房者),獲取高價資金然后賣房子的時代一去不復返了。對房地產企業來說,利潤空間正在縮小,洗牌周期縮短,房地產行業的操作模式和存在形態已然改變。未來住宅個性化、多樣化的消費將決定依靠規模取勝的舊房地產開發模式很快將進入終結期。

最后是房地產政策有望保持寬松狀態。2014年10月29日召開的國務院常務會議提出推進六大領域消費,其中“穩定住房消費”引人關注。這是時隔5年“穩定住房消費”的表述再次出現在國務院常務會議的紀要當中,其信號意義不容小覷。該信息預示著,經過長達數年的宏觀調控,影響和決定居民住房消費模式的因素正在悄然發生改變。政府對于樓市的思路和態度顯著變化,房地產調控“去行政化”方向明顯。實行支持和鼓勵居民合理住房消費的政策措施,既可以通過住房消費來消化產能的過剩,又可以提高居民居住水平,改善民生,解決民眾住房困難的問題。一石幾鳥,何樂而不為?

我們相信2015年的樓市會有一系列相關利好政策的推出,消費信心將增強,必將在溫州形成更加明確的“鼓勵住房消費”的態勢。(溫州大學建筑工程學院副教授 潘安平)

新房空檔期將至

又是一年年關將至,溫州樓市的起伏在每個地產人的身上留下了一樣的印記——年年難過年年過,年年過后還不錯,這大抵是對溫州樓市的一個形象的闡述。自7月份溫州取消限購以來,樓市迎來后限購時代,市場政策面已然見底,各項鼓勵支持政策相繼出臺,為“難過”的樓市帶來了曙光。根據溫州公共資源交易中心數據顯示,2014年溫州市區住宅土地僅完成年初計劃出讓的四成,相比2013年的土地放量出現了明顯的萎縮,政府針對土地控量的調整卓有成效。而這也預示著在2015年溫州樓市將會出現一段“新房空檔期”,對于溫州樓市當前的庫存壓力是一個有效的緩解。

單純地分析銷售數據也不難發現溫州樓市的巨大改變——首先,非住宅商品房成交量節節攀升反映了溫州商業地產的快速發展,既豐富了城市的地產業態,又促使溫州樓市多元化發展;其次,住宅商品房的套均面積從2013年的114㎡變化為2014年的124㎡,改善客群入市積極性明顯提高,客戶結構向合理化發展?梢哉f,2014年溫州樓市是朝著合理化發展的平穩的健康的市場。

當然不可忽略溫州樓市商品房價格的持續下降,在全國大環境的影響下,溫州樓市繼續保持著“以價換量”的趨勢,隨著溫州城市格局和框架的進一步拉升,以碧桂園、林里單元等為代表的商品房項目也將持續拉低溫州商品房價格,整體市場的發展也會延續“以價換量”。此外,溫州市場作為變化的市場,以往諸多項目的開發造成大量存量供應,超過12個月的去庫存周期也是對未來溫州樓市發展的一大考驗。

2015年,是溫州樓市步入合理化發展樓市的第一年。政府這只有形的手,正在積極調整,包括政策的支持、土地的調整、結構的轉變等,而市場這只無形的手也在促使著溫州樓市自身合理變化,包括地產業態豐富化、區域發展均衡化、成交結構多樣化等,在兩者共同作用下,相信2015年溫州樓市將會走得更為平穩。

(溫州泰和地產聯合機構總裁 林育)

“賽跑大庫存”的2015

如果說,2014年溫州樓市主流是“性價比賣房”的話,那2015年應該是“賽跑大庫存”。

2014年,忽如一夜春風來,雙限松綁,公積金政策放寬,非對稱降息,政策組合拳猶如“偉哥”,給了市場短期的動力,憋久了的剛需、改善找到了入市理由,全國70個大中城市成交量放大,溫州房價跌幅也開始收窄或止跌。在沒有貨幣供應或信貸增長的情況下,單純降息難以持久拉動銷售,開發商仍面臨嚴峻的經營環境?駳g之后,市場還處于調整期,赤裸裸的價格血拼或成今后常態化的殺手锏。

房地產投資增速下滑,經濟繼續尷尬,預計明年將以“穩、健”為主。宏觀方面,中央仍將繼續積極的財政政策和穩健的貨幣政策,應對經濟下行與通縮壓力,對開發商資金和購房者都有階段性信心支持;政策方面,行政干預隱身,地方政府出臺熱市手段或成常態化;存量與供應方面,目前,去庫存仍是樓市主旋律;需求方面,地源性及郊縣進城的剛需、改善已成強弩之末,但隨著國家“城鎮化”戰略的深入,可能還將爆發出我們難以預計的新增購買力。所以,預計2015年價格將總體保持平穩,不同區域不同縣(市)表現會分化,開發上堅持高周轉、現金流戰略,銷售上抓住每次政策的時間窗價換量、快速跑戰術,奔跑度過調整期,有隱憂,但更多的是期待!

(智越房產營銷機構副總經理 胡杰)

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